Seit Ende 2020 gelten in Deutschland neue Regeln zur Verteilung der Maklerkosten beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Viele Eigentümer, Käufer und Erbengemeinschaften sind sich dennoch unsicher, wer welche Provision tragen darf und welche Besonderheiten bei Kapitalanlagen gelten.
Dieser Beitrag ordnet die geltenden gesetzlichen Regelungen verständlich ein und zeigt ihre praktische Bedeutung auf. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung, bietet aber einen fundierten Überblick für die Praxis.
1. Rechtsgrundlage: Wo stehen die Regeln zur Maklerprovision?
Die heutige Rechtslage beruht auf dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“, das am 23.12.2020 in Kraft getreten ist. Damit wurden im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) die Vorschriften §§ 656a–656d BGB eingeführt.
Wichtig ist:
• Die Regeln gelten bundesweit, nicht nur regional.
• Sie betreffen Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser.
• Die Verteilungsvorschriften greifen nur, wenn der Käufer Verbraucher ist.
Andere Immobilienarten (z. B. Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeobjekte, unbebaute Grundstücke) fallen nicht unter diese speziellen Verteilungsvorschriften.
2. Textform: Wann muss der Maklervertrag in Textform vorliegen?
§ 656a BGB schreibt vor: Ein Maklervertrag, der den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.
Das bedeutet:
• Der Vertrag muss in einer lesbaren Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger vorliegen (z. B. E-Mail, PDF, Brief).
• Eine handschriftliche Unterschrift ist nicht erforderlich; eine E-Mail kann genügen.
• Die Textformpflicht gilt für Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser unabhängig davon, ob Käufer oder Verkäufer Verbraucher oder Unternehmer sind.
Für Maklerverträge über Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser oder reine Grundstücke gilt § 656a BGB nicht; dort ist Textform rechtlich nicht vorgeschrieben, wird in der Praxis aber meist trotzdem verwendet.
3. Geltungsbereich der Kostenregelung: Wann muss geteilt werden?
Die Verteilung der Maklerkosten wird vor allem durch §§ 656b–656d BGB geregelt. Diese Vorschriften gelten nur, wenn:
1. es um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus geht, und
2. der Käufer Verbraucher ist.
Der Zweck der Neuregelung: Privatkäufer sollen nicht mehr als die Hälfte der Maklerprovision tragen müssen, wenn auch der Verkäufer den Makler beauftragt hat.
4. Wohnimmobilien: Die Grundprinzipien der Maklerprovision
Für Einfamilienhäuser (einschließlich solcher mit Einliegerwohnung) und Eigentumswohnungen gelten bei Verbrauchern folgende Kernpunkte:
4.1 Doppelprovision: Makler arbeitet für Käufer und Verkäufer
Lässt sich der Makler von beiden Parteien Maklerlohn versprechen, greift der Grundsatz der Gleichbehandlung:
• Käufer und Verkäufer müssen sich in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichten („Halbteilungsprinzip“).
• Verzichtet der Makler gegenüber einer Seite auf Provision oder erlässt er sie, wirkt das auch zugunsten der anderen Seite.
4.2 Einseitiger Auftrag: Nur der Verkäufer beauftragt den Makler
Wenn nur eine Partei – meist der Verkäufer – einen Maklervertrag abschließt, darf diese Partei die Maklerkosten nur teilweise auf die andere Seite (den Käufer) abwälzen.
• Der Käufer darf nicht mehr als die Hälfte der insgesamt vereinbarten Provision zahlen.
Beispiele:
• Verkäufer zahlt 3,0 %, Käufer 3,0 % → zulässig.
• Verkäufer zahlt 1,0 %, Käufer 5,0 % → unzulässig bei Wohnimmobilien im Anwendungsbereich der gesetzlichen Regelung.
5. Kapitalanlagen & Anlageimmobilien: Wo die Regeln nicht gelten
Die gesetzlichen Vorgaben zur hälftigen Verteilung gelten nicht für alle Kapitalanlagen, sondern nur für bestimmte Objekttypen. Entscheidend ist:
• Art der Immobilie (Wohnung / Einfamilienhaus vs. Mehrfamilienhaus etc.)
• Stellung des Käufers (Verbraucher vs. Unternehmer/Investor)
5.1 Wann gelten die Wohnimmobilien-Regeln auch bei Kapitalanlagen?
Die Regelungen greifen auch dann, wenn eine Privatperson eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus als Kapitalanlage erwirbt, also nicht zur Selbstnutzung:
• Maßgeblich ist, dass es sich um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus handelt.
• Der Käufer ist rechtlich als Verbraucher einzuordnen.
Die geplante Nutzung (selbst bewohnen oder vermieten) ist für die Anwendbarkeit der gesetzlichen Vorgaben zur Kostenverteilung nicht entscheidend.
5.2 Wann bleiben Maklerprovisionen frei verhandelbar?
Keine Anwendung finden die Teilungsregeln insbesondere bei:
• Mehrfamilienhäusern
• Wohn- und Geschäftshäusern
• Immobilien mit überwiegend gewerblicher Nutzung
• unbebauten Grundstücken
• Käufen, bei denen der Käufer nicht Verbraucher ist (z. B. Kapitalgesellschaft, professioneller Investor)
In diesen Fällen ist die Verteilung der Maklerprovision frei vereinbar – etwa als reine Verkäuferprovision, reine Käuferprovision oder als individuell ausgehandeltes Modell.
6. Typische Praxissituationen – kurz eingeordnet
Fall 1: Vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage (Käufer ist Privatperson)
• Objektart: Wohnung
• Käufer: Verbraucher
→ Die gesetzlichen Teilungsregeln gelten auch dann, wenn die Wohnung vermietet ist. Die Vermietung ändert nichts am Charakter als Wohnimmobilie.
Fall 2: Privater Käufer erwirbt ein Mehrfamilienhaus
• Objektart: Mehrfamilienhaus
→ Die gesetzlichen Teilungsregeln gelten nicht. Die Provisionsverteilung ist frei verhandelbar.
Fall 3: Institutioneller Investor (z. B. GmbH, Fonds) kauft Wohnungen
• Käufer: kein Verbraucher
→ Die speziellen Vorschriften zur Verteilung der Maklerkosten greifen nicht, selbst wenn es sich um Wohnungen handelt.
Fall 4: Gemischt genutztes Objekt mit kleinem Gewerbeanteil
Bei gemischt genutzten Objekten kann der Halbteilungsgrundsatz auch dann greifen, wenn der gewerbliche Anteil untergeordnet ist und der Erwerb überwiegend Wohnzwecken dient. Hier ist die Einordnung im Einzelfall wichtig.
7. Was sollten Verkäufer praktisch beachten?
Für Eigentümer – ob Einzelperson oder Erbengemeinschaft – ist 2026 insbesondere wichtig:
• Objekt richtig einordnen: Wohnimmobilie im Sinne des Gesetzes oder Anlageobjekt?
• Maklervertrag in Textform abschließen (bei Wohnungen/Einfamilienhäusern zwingend erforderlich).
• Provisionsmodell vor Vermarktungsstart klären – insbesondere, ob eine Doppelprovision (Käufer und Verkäufer) oder eine einseitige Provision vereinbart wird.
• Bei Erbengemeinschaften: interne Abstimmung sicherstellen, wer den Maklervertrag unterschreibt bzw. die Gemeinschaft vertritt.
Eine klare, dokumentierte Vereinbarung reduziert das Risiko späterer Diskussionen über die Provisionshöhe oder -verteilung.
8. Was sollten Käufer beachten?
Käufer sollten – idealerweise vor einer Besichtigung – klären:
• Besteht ein Maklervertrag mit mir als Käufer?
• Wie hoch ist die gesamte Provision und wie wird sie aufgeteilt?
• Handelt es sich um eine Wohnimmobilie im Sinne des Gesetzes oder um ein Anlageobjekt (z. B. Mehrfamilienhaus)?
• Trete ich als Verbraucher oder als Unternehmer (z. B. über eine Gesellschaft) auf?
Gerade mit Blick auf Finanzierungsgespräche ist eine frühzeitige und klare Kenntnis der Maklerkosten sinnvoll.
9. Wichtiger Hinweis
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die gesetzlichen Regelungen und ihre Auslegung entwickeln sich durch Rechtsprechung weiter. Für verbindliche Beurteilungen im Einzelfall sollten Eigentümer, Käufer und Erbengemeinschaften Notare, Fachanwälte und Steuerberater hinzuziehen.
