Häufig gestellte Fragen

Viele Internetseiten versprechen heute eine schnelle, unkomplizierte Bewertung Ihrer Immobilie – doch die Realität ist komplexer. Der tatsächliche Wert Ihres Hauses hängt von zahlreichen Faktoren ab: der optischen Präsentation, der Mikro- und Makrolage, individuellen Ausstattungsmerkmalen und sogar kleinen Unterschieden, wie der Ausrichtung der Terrasse oder dem Geräuschpegel in der Umgebung. Auch Fragen zu Mietanpassungen, Investitionsbedarf und dem allgemeinen Objektzustand fließen in die Bewertung ein. Als erfahrener Immobilienmakler wissen wir, dass ein exakter Wert nur durch eine umfassende, persönliche Begutachtung ermittelt werden kann. Zwar bieten auch wir Ihnen ein Onlinebewertungstool an, das Ihnen eine erste Indikation liefert – schnell und bequem - aber bitte beachten Sie, dass dieses Tool lediglich als erste Orientierungshilfe dient. Für eine detaillierte und präzise Bewertung empfehlen wir, Ihre Immobilie von einem unserer Immobilienspezialisten vor Ort prüfen zu lassen.

Der Denkmalschutz verleiht einer Immobilie einen besonderen historischen und architektonischen Charme – ein Alleinstellungsmerkmal, das viele Käufer begeistert. Dank einzigartiger Details, kultureller Bedeutung und oft attraktiver steuerlicher Förderungen kann der Denkmalschutz den Wert eines Objekts deutlich steigern. Gleichzeitig gehen mit dem Denkmalschutz auch strenge Auflagen und potenziell höhere Instandhaltungskosten einher. Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen erfordern oft behördliche Genehmigungen, was den Verkaufsprozess komplexer machen kann. Für manche Käufer stellen diese zusätzlichen Anforderungen eine Herausforderung dar. In unserer täglichen Praxis begleiten wir Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien mit fundierter Marktkenntnis und individueller Beratung. Unser Ziel ist es, den besonderen Wert Ihres Objekts hervorzuheben und potenzielle Käufer von dessen Einzigartigkeit zu überzeugen – während wir gleichzeitig die bestehenden Herausforderungen klar kommunizieren. Letztlich hängt es vom Einzelfall ab: Mit der richtigen Vermarktungsstrategie und maßgeschneiderten Lösungen verwandeln wir den Denkmalschutz in einen Wettbewerbsvorteil und sichern Ihnen einen erfolgreichen Verkauf.

Viele Immobilien weisen aufgrund historischer Umstände – wie Kriegswirren, Bränden im Bauarchiv oder fehlender Aktualisierungen – keine vollständigen Bauunterlagen auf. Ohne aktuelle Dokumente gestaltet sich ein Verkauf oft schwieriger, da Banken bei der Finanzierung in der Regel auf vollständige Unterlagen bestehen. In solchen Fällen können Immobilien in der Regel nur an Käufer verkauft werden, die entweder keine Bankfinanzierung benötigen oder bei denen die Finanzierung so gering ist, dass die Bank auf die vollständigen Unterlagen verzichtet. Ein erfahrener Immobilienmakler weiß, welche Dokumente im Verkaufsprozess unerlässlich sind und wie fehlende Unterlagen ergänzt oder aktualisiert werden können. Dank unseres umfangreichen Netzwerks – unter anderem mit Architekten und Fachleuten, die moderne Aufmaße und aktuelle Grundrisse erstellen – finden wir gemeinsam mit Ihnen die optimale Lösung. So schützen wir Sie vor möglichen Konsequenzen und bereiten Ihre Immobilie bestmöglich auf den Verkauf vor.

Gemäß dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist für den Verkauf, die Vermietung oder den Neubau von Wohnimmobilien ein Energieausweis erforderlich – sofern nicht bereits ein gültiger Ausweis vorliegt. Dabei gilt: Für Neubauten und umfassend sanierte Immobilien:
Ein bedarfsorientierter Energieausweis wird erstellt, der auf den energetischen Eigenschaften des fertiggestellten Gebäudes basiert. Der Bauherr bzw. Eigentümer muss dafür sorgen, dass der Energieausweis unmittelbar nach Fertigstellung vorliegt und, auf Verlangen, den zuständigen Behörden vorgelegt wird. Für Bestandsgebäude:
Wird ein Gebäude verkauft, vermietet, verpachtet oder verpachtet – insbesondere wenn es sich um Wohnimmobilien handelt – muss ebenfalls ein Energieausweis vorgelegt werden. Hierbei kommt oft der verbrauchsorientierte Energieausweis zum Einsatz, sofern zuverlässige Verbrauchsdaten vorhanden sind. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, gelten besondere Regelungen, die teilweise den Einsatz des bedarfsorientierten Ausweises vorsehen. Diese Regelungen stellen sicher, dass potenzielle Käufer und Mieter fundierte Informationen über die energetische Qualität eines Gebäudes erhalten – ein wichtiger Faktor bei der Immobilienentscheidung. Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig und muss danach erneuert werden. Bei Verstößen gegen die Vorlagepflicht drohen Bußgelder von bis zu 15.000 Euro.

Der steuerfreie Verkauf einer Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich gilt: Haben Sie Ihr Haus im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, bleibt ein eventueller Gewinn steuerfrei – unabhängig von der Besitzdauer. Alternativ ist ein Verkauf sonst auch steuerfrei, wenn Sie die Immobilie länger als zehn Jahre in Ihrem Besitz hatten. Wurde die Immobilie jedoch als Kapitalanlage genutzt oder vermietet, unterliegt ein Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist in der Regel der Spekulationssteuer – sofern nicht die Voraussetzungen der Eigennutzung erfüllt sind. Das bedeutet, dass der erzielte Gewinn steuerpflichtig sein kann, wenn die Immobilie überwiegend als Investment diente. Um den optimalen Zeitpunkt für einen steuerfreien Verkauf zu ermitteln und mögliche steuerliche Fallstricke zu vermeiden, empfehlen wir Ihnen, sich frühzeitig mit einem Steuerberater abzusprechen.

Hier muss zunächst zwischen Käufer und Verkäufer unterschieden werden: Immobilienankauf:
Beim Kauf einer Immobilie tragen Sie als Käufer diverse Nebenkosten. Zunächst fallen die Notarkosten für die Beurkundung an, die in der Regel etwa 1 bis 1,5 % des Kaufpreises betragen. Zusätzlich können Kosten für die Eintragung Ihrer Finanzierung entstehen – abhängig von der Höhe der Finanzierungssumme. Weiterhin fallen Gebühren bei den Amtsgerichten für die notwendigen Eintragungen im Grundbuch an, meist um die 0,5 % des Kaufpreises. Die größte Position stellt jedoch die Grunderwerbssteuer dar, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises liegt. Optional kann noch die vereinbarte Maklercourtage hinzukommen. Immobilienverkauf:
Beim Verkauf übernimmt der Käufer in der Regel die Kosten für Notar und Grundbucheintragungen, während Sie als Verkäufer für die Löschung eventueller Grundschulden oder Hypotheken verantwortlich sind – diese Aufwendungen belaufen sich meist auf etwa 0,2 % des Kaufpreises. Zudem können Treuhandauflagen oder Vorfälligkeitsentschädigungen für eine frühzeitige Kreditablösung anfallen. Auch etwaige Wohn- oder Nießbrauchrechte, die vor dem Verkauf gelöscht werden müssen, gehen zu Ihren Lasten. Steuerliche Aspekte wie Spekulations-, Erbschafts- oder Schenkungssteuer sind ebenfalls zu beachten. Auch hier kann, falls vereinbart, die Maklercourtage als zusätzliche Position anfallen. Dieser Kostenüberblick zeigt Ihnen, welche Ausgaben beim Immobilienankauf und -verkauf auf Sie zukommen können. Eine detaillierte, individuelle Beratung hilft dabei, alle Kostenpunkte transparent zu erfassen und optimal in Ihre Entscheidungsfindung einzubeziehen.

Der Verkauf Ihrer Immobilie zählt zu den bedeutendsten Entscheidungen in Ihrem Leben. Dabei stehen Ihnen zwei Wege offen: Entweder Sie verkaufen Ihr Objekt selbst oder Sie setzen auf die Unterstützung eines erfahrenen Immobilienmaklers. Beide Optionen haben ihre Vor- und Nachteile – aber was bringt Sie wirklich zum Erfolg? Welche Entscheidung passt zu Ihnen? Ohne Makler verkaufen – Die DIY-Option
Viele Eigentümer denken an den Eigenverkauf, um Kosten zu sparen. Der Verzicht auf einen Makler bedeutet, dass Sie den gesamten Verkaufsprozess selbst steuern – von der Wertermittlung und Erstellung des Exposés über das Marketing bis hin zu Vertragsverhandlungen. Das kann zwar Geld sparen, erfordert aber umfangreiche Marktkenntnisse, viel Zeit und Erfahrung im Immobilienverkauf. Ohne professionelle Unterstützung besteht das Risiko, den optimalen Verkaufspreis zu verfehlen oder rechtliche Fallstricke zu übersehen. Mit Makler verkaufen – Ihr Weg zum Erfolg
Ein professioneller Makler wie Dr. OEBELS + partner bringt jahrzehntelange Expertise und ein starkes Netzwerk mit, um Ihre Immobilie optimal zu vermarkten. Wir übernehmen alle Details: Wir ermitteln den realistischen Wert Ihrer Immobilie, erstellen ein hochwertiges Exposé und entwickeln eine zielgerichtete Marketingstrategie – sei es über unsere prominente Präsenz bei ImmoScout24 oder unsere regionalen Standorte in Köln und Bonn. Zudem koordinieren wir Besichtigungstermine und führen die Vertragsverhandlungen, damit Sie sich entspannt zurücklehnen können. Unser transparenter und individueller Service minimiert Risiken und sichert Ihnen den bestmöglichen Verkaufspreis. Obwohl der Eigenverkauf auf den ersten Blick kostengünstiger erscheinen mag, überwiegen in der Regel die Vorteile, wenn Sie einen Makler beauftragen – besonders in einem dynamischen Markt wie dem heutigen.