Praktische Orientierung für Eigentümer, Erbengemeinschaften und Kapitalanleger – sachlich, verständlich und mit Blick auf die kommenden Jahre.
Wer Ende 2025 über den Verkauf einer Immobilie in Köln oder Bonn nachdenkt, blickt in einen Markt, der sich gegenüber früheren Jahren spürbar verändert: gestiegene Zinsen, differenzierte Nachfrage je Lage – und gleichzeitig ein Umfeld, in dem Unterlagen, Offenlegungspflichten, Energie-Themen und steuerliche Folgen stärker in den Fokus rücken.
Für Eigentümer bedeutet das: Es reicht nicht, „irgendeinen“ Käufer zum „gefühlt“ richtigen Preis zu finden. Rechtslage, steuerliche Einordnung und Vollständigkeit der objektbezogenen Unterlagen entscheiden oft darüber, ob ein Verkauf reibungslos beurkundet werden kann – oder ob es zu Verzögerungen, Nachforderungen und Streit kommt (teils lange nach dem Notartermin).
Dieser Beitrag gibt einen Überblick über wichtige rechtliche und steuerliche Punkte beim Immobilienverkauf in Köln/Bonn und der Region (Stand: Ende 2025, mit Blick auf 2026). Er kann eine individuelle Beratung nicht ersetzen. Für konkrete steuerliche oder rechtliche Fragen ist die Abstimmung mit Steuerberatern, Fachanwälten oder Notaren unerlässlich.
1. Rechtliche Grundlagen: Was vor jedem Verkauf geklärt sein sollte
1.1 Grundbuch: Belastungen, Rechte und „Altlasten“
Der rechtliche Ausgangspunkt ist das Grundbuch. Es zeigt, wem die Immobilie gehört und welche Rechte Dritter bestehen, z. B.:
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Grundschulden/Hypotheken (Darlehenssicherung)
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Dienstbarkeiten (Wegerechte, Leitungsrechte, Stellplatzrechte)
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Wohnrechte/Nießbrauch (häufig innerhalb der Familie)
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Reallasten (wiederkehrende Leistungen)
Praxisprobleme entstehen oft durch „historische“ Einträge: zurückgezahlte Grundschulden, nicht gelöschte Rechte, unklare Formulierungen. Hier hilft ein aktueller Grundbuchauszug und – wenn Löschungen nötig sind – eine frühzeitige Abstimmung (z. B. mit Bank/Notar).
1.2 Wohnungseigentum: Teilung, Protokolle, Sonderumlagen
Bei Eigentumswohnungen kommen zusätzliche Ebenen hinzu:
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Teilungserklärung/Aufteilungsplan (Sonder- vs. Gemeinschaftseigentum)
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Gemeinschaftsordnung/Beschlüsse
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Protokolle der Eigentümerversammlungen (Sanierungen, Konflikte, Sonderumlagen)
Käufer achten zunehmend darauf, ob größere Maßnahmen anstehen (Dach, Fassade, Heizung, Aufzug, energetische Modernisierung). Fehlende oder uneindeutige Unterlagen führen fast immer zu Rückfragen – und häufig zu Zurückhaltung bei der Kaufentscheidung.
1.3 Mietverhältnisse: „Kauf bricht nicht Miete“
Bei vermieteten Immobilien gilt § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“):
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Käufer tritt in bestehende Mietverträge ein (Rechte & Pflichten)
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Eigenbedarfskündigungen sind an enge Voraussetzungen/Fristen gebunden
Wichtig für Verkäufer: vollständige Mietvertragsunterlagen, Nachträge, Mieterhöhungen, BK-Abrechnungen, Kautionsnachweise (Nachvollziehbarkeit). Unklarheiten können nach dem Verkauf in Diskussionen über Miete/Kaution/Nebenkosten münden.
1.4 Informationspflichten und Energieausweis
Beim Verkauf müssen bestimmte Informationen bereitgestellt bzw. offengelegt werden. Zentral ist der Energieausweis (Pflicht bei Verkauf/Neuvermietung; Pflichtangaben in Immobilienanzeigen ergeben sich aus dem GEG).
Für die Praxis relevant ist außerdem, dass Vorgaben zur Ausstellung/Methodik von Energieausweisen im GEG geregelt sind; bei Bedarfsausweisen können spezifische Rechenvorgaben maßgeblich sein.
Daneben gehören typischerweise dazu:
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Bauunterlagen (Pläne, Genehmigungen, Wohnflächenberechnung, dokumentierte Umbauten)
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behördliche Themen (z. B. Abgeschlossenheitsbescheinigung, Denkmalschutz)
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Baulasten (separat im Baulastenverzeichnis bei der Kommune)
Wer bekannte Mängel verschweigt oder relevante Umstände nicht offenlegt, erhöht sein Haftungsrisiko – insbesondere bei arglistigem Verschweigen.
2. Kommunale Besonderheiten in Köln und Bonn
Neben Bundes- und Landesrecht spielen kommunale Regelungen eine Rolle – und die sind nicht automatisch identisch in Köln und Bonn.
2.1 Kommunales Vorkaufsrecht
Gemeinden können in bestimmten Gebieten ein Vorkaufsrecht ausüben (z. B. Sanierungs- oder Entwicklungsbereiche, besondere städtebauliche Ziele). Für die Praxis bedeutet das meist: Kaufvertrag wird beurkundet, aber die Kommune erhält eine gesetzliche Frist zur Prüfung, ob sie eintritt – was Zeitabläufe beeinflussen kann.
Wichtig: Die Möglichkeiten der Ausübung wurden durch die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zur Vorkaufspraxis in Erhaltungs-/Milieuschutz-Konstellationen deutlich eingegrenzt; entscheidend sind die tatsächlichen Verhältnisse, nicht bloße Zukunftsannahmen.
Welche Regelungen im Einzelfall greifen, hängt von der konkreten Lage und der jeweils geltenden Satzung/Gebietskulisse ab.
2.2 Zweckentfremdung, Nutzungsfragen, Ferienvermietung
In angespannten Wohnungsmärkten existieren Instrumente zum Schutz von Wohnraum. Köln weist ausdrücklich auf Genehmigungspflichten bei Zweckentfremdung hin (z. B. Umwandlung, Leerstand, Kurzzeitvermietung).
In NRW gibt es Zweckentfremdungssatzungen in mehreren Städten – u. a. Köln und Bonn; die konkrete Ausgestaltung kann sich unterscheiden.
Zusätzlich relevant (gerade in gewachsenen Quartieren):
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entspricht die tatsächliche Nutzung der genehmigten Nutzung?
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sind Nutzungsänderungen dokumentiert?
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bestehen Auflagen aus früheren Genehmigungen?
Solche Themen verhindern einen Verkauf nicht zwingend – sie werden aber oft zu Preis- und Haftungsfragen, wenn Unterlagen fehlen oder Unklarheiten bestehen.
3. Steuern beim Immobilienverkauf: Was 2026 im Blick sein sollte
Steuern entscheiden mit, was vom Verkaufserlös bleibt. Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Privatvermögen und gewerblicher Tätigkeit. Fokus: private Eigentümer, Erben und Kapitalanleger. (Orientierung – keine Steuerberatung.)
3.1 Spekulationsfrist und Selbstnutzung (§ 23 EStG)
Veräußerungsgewinne können als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen (maßgeblich ist regelmäßig der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung).
Zentrale Ausnahme: selbstgenutztes Wohneigentum kann unter bestimmten Voraussetzungen auch vor Ablauf von 10 Jahren steuerfrei veräußert werden (Nutzung zu eigenen Wohnzwecken „durchgängig“ oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren).
3.2 Erbschaften und Schenkungen
Bei geerbten/geschenkten Immobilien ist die Frage zentral: beginnt die Frist neu? Häufig wird auf den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers/Schenkers abgestellt. Zusätzlich sind Erbschaft-/Schenkungsteuerfragen gesondert zu prüfen – hier ist individuelle Beratung besonders wichtig.
3.3 Kapitalanleger, AfA und „gewerblicher Grundstückshandel“
Bei vermieteten Immobilien:
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AfA mindert über die Jahre die steuerlichen Anschaffungskosten; innerhalb der Spekulationsfrist kann das den steuerpflichtigen Gewinn beeinflussen.
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Häufige An- und Verkäufe können zur Einordnung als gewerblicher Grundstückshandel führen; die „Drei-Objekt-Grenze“ ist kein Gesetz, sondern ein Richtwert aus Praxis/Rechtsprechung. Das gehört in die Hände eines Steuerberaters.
3.4 Grunderwerbsteuer: Warum sie indirekt wichtig bleibt
Grunderwerbsteuer zahlt typischerweise der Käufer. In NRW beträgt sie 6,5 % (seit 2015 für entsprechende beurkundete Verträge).
Auch wenn Verkäufer sie nicht schulden, wirkt sie indirekt auf Verhandlungen (Gesamterwerbsaufwand, Renditekalkulation, Eigenkapitalbedarf).
4. Typische Szenarien aus der Praxis – und was sie bedeuten
Szenario A: Selbstgenutztes Einfamilienhaus im Kölner Süden oder Bonner Süden
Kauf vor 15 Jahren, durchgehend selbst genutzt, Verkauf 2026 zur Verkleinerung.
Relevanz: Spekulationsfrist abgelaufen und selbst genutzt – häufig steuerlich unkritisch. Trotzdem: Unterlagen (Energieausweis, Bauunterlagen, Modernisierungen) vollständig bereithalten.
Szenario B: Geerbtes Mehrfamilienhaus in Köln-Nippes oder Bonn-Endenich, voll vermietet
Erbengemeinschaft, geerbt vor 3 Jahren; Eltern kauften vor über 20 Jahren.
Relevanz: Spekulationsfrist kann über die Vorbesitzzeit erfüllt sein; zugleich sind Erbquoten, Vertretung/Beschlussfassung und saubere Dokumentation entscheidend. Mietunterlagen und Instandhaltungsthemen sind kaufentscheidend.
Szenario C: Vermietete Eigentumswohnung in Köln-Deutz oder Bonn-Zentrum, Kauf vor 7 Jahren
Nie selbst genutzt, Verkauf 2026 zur Liquidität.
Relevanz: 10 Jahre noch nicht erreicht – Gewinn kann steuerpflichtig sein. Zusätzlich: Mietdokumentation, Miethöhe/Entwicklung, BK-Abrechnungen. Je nach Lage: kommunale Themen (z. B. Zweckentfremdung/Kurzzeitvermietung) im Blick behalten.
5. Gut vorbereitet in den Verkauf: Praktische Checkliste (Köln/Bonn)
1. Unterlagen sichten und aktualisieren
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Grundbuchauszug
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Pläne, Genehmigungen, Wohnflächenberechnung
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Energieausweis (Gültigkeit/Passung prüfen)
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Bei WEG: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen
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Bei Vermietung: Mietverträge, Nachträge, Kautionsnachweise, BK-Abrechnungen
2. Rechtliche Besonderheiten klären
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Wohnrechte/Nießbrauch/Dienstbarkeiten/Reallasten?
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Lage in Gebieten mit besonderen städtebaulichen Instrumenten? (kommunal verschieden)
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Erbengemeinschaft: Erben/Quoten/Vertretung/testamentarische Regelungen sauber?
3. Steuerliche Auswirkungen prüfen
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Spekulationsfrist & Selbstnutzung (inkl. Vorbesitzzeiten)
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AfA/Modernisierungen
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Risiko gewerbliche Einordnung bei häufigen Verkäufen
4. Marktwert und Konzept realistisch bestimmen
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Mikrolage (Straße/Viertel), Objektart, Zielgruppe
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Abgleich mit realistischen Vergleichsdaten
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Vermarktungsart (diskret/offen) und Zeitplan
6. Fazit
Ein Immobilienverkauf in Köln/Bonn ist selten Routine. Wer frühzeitig Grundbuch, Unterlagen, steuerliche Folgen und mögliche kommunale Besonderheiten strukturiert prüft, reduziert Unsicherheit – und vermeidet Überraschungen in der Schlussphase (Notartermin, Fälligkeitsvoraussetzungen, Nachfragen).
Für eine belastbare Einordnung ist oft die Kombination sinnvoll: regionaler Marktbezug (Wertermittlung/Marktstrategie) plus Steuerberater (Steuerfolgen) plus Notar (Kaufvertragsentwurf und Vollzug).
