Grundstücksbewertung 2025/2026: Was sich in Bonn und im Rhein-Sieg-Kreis wirklich verändert

1. Jahresende 2025: Warum Grundstückswerte jetzt neu betrachtet werden sollten

Zum Jahresende 2025 und mit Blick auf 2026 stehen viele Eigentümer im Raum Bonn und Rhein-Sieg-Kreis vor ganz praktischen Fragen:

- Hat der Preisrückgang am Immobilienmarkt inzwischen auch „meinen“ Bodenwert erreicht?

- Wie wirken sich neue Bodenrichtwerte und aktuelle Marktdaten auf Erbauseinandersetzungen, Schenkungen oder Verkaufsentscheidungen aus?

- Reicht der Blick in ein Online-Portal – oder braucht es eine fundierte Bewertung?

Die Grundstücksbewertung stützt sich heute stärker denn je auf einheitliche rechtliche Grundlagen: Die novellierte Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) gilt seit dem 01.01.2022 und hat die frühere ImmoWertV 2010 sowie mehrere Einzelrichtlinien abgelöst. Ergänzt wird sie durch Anwendungshinweise (ImmoWertA), die den Gutachterausschüssen eine einheitliche Umsetzung ermöglichen. Parallel dazu veröffentlichen die Gutachterausschüsse in Bonn und im Rhein-Sieg-Kreis jährlich aktualisierte Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte – abrufbar u. a. über BORIS.NRW.

Für Eigentümer bedeutet das:
Die Spielregeln der Wertermittlung sind klarer geworden – die Einordnung im konkreten Einzelfall aber anspruchsvoller.

2. Rechtlicher Rahmen: ImmoWertV, Gutachterausschüsse und Bodenrichtwerte

2.1 ImmoWertV 2021 – einheitliche Grundsätze statt vieler Einzelrichtlinien

Die ImmoWertV 2021 regelt bundesweit die Grundsätze, nach denen Verkehrswerte ermittelt werden sollen. Sie legt fest, welche Verfahren anzuwenden sind (Vergleichs-, Ertrags-, Sachwertverfahren), welche Daten heranzuziehen sind und welche Transparenzanforderungen bestehen.

Wichtig für die Praxis:

- Keine „freie“ Erfindung von Werten: Die Bewertung orientiert sich an tatsächlich beobachteten Kaufpreisen und standardisierten Verfahren.

- Stärkere Gewichtung von Marktdaten: Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren und Vergleichsfaktoren spielen eine zentrale Rolle.

- Aktualisierte Datengrundlagen: Neuere Datensätze fließen stärker in die Bewertung ein.

2.2 Gutachterausschüsse in Bonn und Rhein-Sieg

Die Gutachterausschüsse sind neutrale, beim Land angesiedelte Gremien. Sie führen Kaufpreissammlungen, werten diese aus und veröffentlichen unter anderem:

- Bodenrichtwerte

- Immobilienrichtwerte / Vergleichsfaktoren

- Liegenschaftszinssätze

- Grundstücksmarktberichte

Für den Raum Bonn und Rhein-Sieg-Kreis sind diese Daten zentral, wenn es darum geht, Grundstücke marktnah und nachvollziehbar zu bewerten. Die Werte sind unter anderem über BORIS.NRW öffentlich zugänglich.

3. Zentrale Begriffe verständlich erklärt

Gerade im Gespräch mit Eigentümern merken wir: Viele Begriffe fallen regelmäßig, sind aber nicht immer klar voneinander abgrenzbar.

3.1 Verkehrswert / Marktwert

Der Verkehrswert (Marktwert) beschreibt den Preis, der unter normalen Marktbedingungen zum Wertermittlungsstichtag erzielt werden könnte. Er ist kein Wunschpreis, sondern ein objektivierter, aus Marktdaten abgeleiteter Wert – wie er in der ImmoWertV definiert ist.

3.2 Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens für ein Gebiet (Richtwertzone) – bezogen auf ein fiktives, typisches Grundstück mit bestimmten Eigenschaften (z. B. erschließungsbeitragsfrei, baureifes Land, bestimmte Art der baulichen Nutzung).

Wichtig:
- er ist kein automatisch erreichbarer Verkaufspreis,
- sondern ein Orientierungswert, der im Rahmen der Wertermittlung an das konkrete Grundstück angepasst wird (Größe, Zuschnitt, Altlasten, Baurecht usw.).

3.3 Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren

- Vergleichswertverfahren:
  Wird typischerweise für unbebaute Baugrundstücke und für Objekte in homogenen Lagen angewendet. Grundlage sind tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke.

- Ertragswertverfahren:
  Kommt vor allem bei vermieteten Grundstücken, z. B. Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Wohn- und Geschäftshäusern, zur Anwendung. Es stellt die nachhaltig erzielbaren Mieten und den marktüblichen Liegenschaftszinssatz in den Mittelpunkt.

- Sachwertverfahren:
  Wird häufig bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern eingesetzt. Der Wert ergibt sich im Kern aus Bodenwert plus (angepasstem) Gebäudesachwert unter Berücksichtigung von Alterswertminderung und Marktanpassungsfaktoren.

Welches Verfahren im Einzelfall maßgeblich ist, hängt von Art des Grundstücks, Nutzung und Marktsituation ab.

4. Regionale Marktentwicklung: Bonn, Rhein-Sieg-Kreis und das Kölner Umland

4.1 Bodenrichtwerte – kein Automatismus nach oben mehr

Viele Jahre kannten die Bodenrichtwerte im Rheinland nur eine Richtung: nach oben. Seit dem Zinsanstieg und der Abkühlung des Transaktionsgeschehens ist die Entwicklung differenzierter. Für Bonn zeigen Auswertungen im Durchschnitt einen Rückgang des Bodenrichtwertniveaus gegenüber den vorherigen Jahren, nachdem zuvor starke Anstiege verzeichnet worden waren.

Im Rhein-Sieg-Kreis zeigt sich ein gemischtes Bild:
- stark nachgefragte Rheinlagen (z. B. Bad Honnef, Königswinter) bleiben auf vergleichsweise hohem Niveau,
- verkehrsgünstige Lagen entlang der Achsen nach Bonn und Köln (z. B. Siegburg, Troisdorf, Sankt Augustin) profitieren von guter ÖPNV-Anbindung,
- in einigen Randlagen und bei größeren, weniger gut zugeschnittenen Grundstücken ist eher eine Seitwärts- oder leichte Abwärtsbewegung zu beobachten.

4.2 Bonn, Siegburg, Königswinter im Vergleich

- Bonn:
  Hohe Verwaltungs- und Dienstleistungsdichte, Universitätsstandort, gute Anbindung Richtung Köln – entsprechend bleiben innenstadtnahe und gut angebundene Wohnlagen tendenziell stabiler.

- Siegburg und die Siegtal-Achse:
  Profitieren von der ICE-Anbindung nach Köln/Frankfurt und einer teils moderateren Einstiegspreislage; für Pendler ein realistischer Kompromiss zwischen Preis und Erreichbarkeit.

- Königswinter / Bad Honnef:
  Landschaftlich attraktive Rheinlagen, begrenztes Angebot an Baugrundstücken, was in gefragten Teilmärkten trotz allgemeiner Abkühlung ein hohes Niveau stützen kann.

Der Kölner Markt, nur wenige Bahnminuten entfernt, bildet dabei häufig die Referenz: Wer in Köln kein passendes Angebot findet, weicht nicht selten auf Bonn oder den Rhein-Sieg-Kreis aus – und wirkt so auf die Nachfrage mit ein.

5. Typische Situationen aus der Praxis

Um die Bedeutung der neuen Bewertungsmaßstäbe greifbarer zu machen, helfen reale Szenarien – viele davon begegnen Eigentümern aktuell im Rheinland.

5.1 Erbengemeinschaft mit Baugrundstück in Bonn

Eine Erbengemeinschaft erbt ein großes Grundstück in einer Bonner Wohnlage. Früher war die Vorstellung klar: „Der Bodenrichtwert pro Quadratmeter x Grundstücksfläche – das wird schon passen.“

Heute wird genauer hingeschaut:
- Ist das Grundstück voll erschlossen?
- Entspricht die mögliche Bebauung (z. B. Zahl der Vollgeschosse, GFZ, GRZ) dem fiktiven Richtwertgrundstück?
- Gibt es Besonderheiten (Hanglage, Zuschnitt, Zufahrtsmöglichkeiten, Vorgartenbereiche)?

Eine sachgerechte Bewertung berücksichtigt diese Punkte und kann dadurch deutlich vom bloßen Bodenrichtwert mal Fläche abweichen. Für Erbauseinandersetzungen ist das wichtig, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Für steuerliche und rechtliche Detailfragen – etwa zur Erbschaftsteuer oder zur Aufteilung innerhalb der Erbengemeinschaft – ist eine Abstimmung mit Steuerberatern, Fachanwälten oder Notaren sinnvoll.

5.2 Eigenes Haus mit großem Garten im Rhein-Sieg-Kreis

Ein Einfamilienhaus in einer gewachsenen Siedlung, großzügiges Eckgrundstück, viel Garten, keine kurzfristige Verkaufsabsicht.

Relevante Fragen:
- Ist eine Grundstücksteilung baurechtlich möglich (z. B. Bebauungsplan, Abstandsflächen, Erschließung)?
- Wie entwickelt sich die Nachfrage nach Nachverdichtung in dieser Lage (z. B. kleine Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften)?
- Wie verteilt sich der Wert zwischen Boden und Gebäude – insbesondere bei älteren Häusern mit Sanierungsbedarf?

Hier hilft eine Bewertung, die Baurecht und Markt gleichermaßen einbezieht. Eigentümer erhalten damit eine realistische Vorstellung, ob eine spätere Teilung, ein Verkauf oder eher eine Modernisierung sinnvoll ist.

5.3 Kapitalanleger mit Mehrfamilienhaus in Bonn oder Siegburg

Ein Anleger besitzt ein Mehrfamilienhaus in Bahnhofsnähe. Neben dem Bodenwert sind hier vor allem relevant:
- nachhaltige, marktgerechte Mieten,
- Leerstände oder Mietanpassungspotenziale,
- energetischer Zustand (mögliche Investitionen und deren Einfluss auf den Marktwert),
- Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen in der Lage.

Das Ertragswertverfahren berücksichtigt diese Faktoren systematisch. Für Eigentümer kann es entscheidend sein, zu wissen, ob eine größere Investition (z. B. energetische Sanierung) den Verkehrswert eher stützt, steigert oder sich vor allem als Werterhalt darstellt.

Auch im Zusammenhang mit der Grundsteuer und deren Neubewertung können Wertermittlungen eine Rolle spielen – hier ist bei Detailfragen wiederum der Weg zu Steuerberatern und Fachleuten im Steuerrecht ratsam.

6. Was sich für Eigentümer praktisch ändert

6.1 Wann eine orientierende Einschätzung genügt

Eine überschlägige Markt- oder Bodenrichtwertorientierung kann sinnvoll sein:
- zur groben Vermögensübersicht,
- als erste Entscheidungsgrundlage („Verkaufen wir überhaupt – ja oder nein?“),
- zur Vorbereitung eines Gesprächs mit der Bank.

Sie ersetzt jedoch kein qualifiziertes Gutachten, wenn es um streitige oder rechtlich bedeutsame Konstellationen geht.

6.2 Wann eine fundierte Wertermittlung notwendig ist

Eine detaillierte Wertermittlung nach den Grundsätzen der ImmoWertV ist in der Regel angezeigt:
- bei Erbauseinandersetzungen oder Schenkungen,
- bei Scheidungen und Vermögensauseinandersetzungen,
- bei größeren Investitionsentscheidungen (z. B. Aufstockung, Nachverdichtung, Projektentwicklung),
- zur Unterstützung bei Kaufpreisverhandlungen bei größeren Grundstücken,
- wenn Behörden oder Gerichte ausdrücklich ein Gutachten verlangen.

Hier zählt vor allem die Nachvollziehbarkeit: Ein Wert, der methodisch sauber hergeleitet und dokumentiert ist, schafft Akzeptanz – auch dann, wenn nicht alle Beteiligten dieselben Vorstellungen hatten.

6.3 Rolle von Maklern und Sachverständigen

Qualifizierte Sachverständige und erfahrene Immobilienmakler im Rheinland können helfen,
- die Daten der Gutachterausschüsse richtig zu interpretieren,
- Marktsignale (Nachfrage, Vermarktungsdauer, typische Preisbandbreiten) einzuordnen,
- technische und rechtliche Rahmenbedingungen in die Bewertung einfließen zu lassen.

Dr. OEBELS + partner ist als inhabergeführtes Maklerunternehmen mit Standorten in Köln und Bonn seit vielen Jahren im Rheinland aktiv und kennt die Besonderheiten der Märkte in Bonn und im Rhein-Sieg-Kreis aus zahlreichen Transaktionen und Bewertungen. Im Mittelpunkt steht dabei nicht der schnelle Verkauf, sondern eine realistische, verständliche Einordnung der Situation.

Für steuerliche und rechtliche Detailfragen – etwa zu Erbschaft-, Einkommen- oder Grundsteuer sowie zu Fragen des Familien- oder Gesellschaftsrechts – sollte ergänzend stets der Rat von Steuerberatern, Fachanwälten oder Notaren eingeholt werden.

7. Fazit: Nüchterne Bewertung schafft Spielräume

Zum Jahreswechsel 2025/2026 zeigt sich:
- Die rechtlichen Grundlagen der Wertermittlung sind klar geregelt.
- Die Marktdaten in Bonn und im Rhein-Sieg-Kreis entwickeln sich differenziert – pauschale Aussagen („alles steigt“ oder „alles fällt“) greifen zu kurz.
- Für Eigentümer, Erben und Anleger wird es wichtiger, zwischen gefühltem Wert und marktorientiertem Verkehrswert zu unterscheiden.

Wer Grundstücke im Rheinland besitzt, muss nicht jede Bodenrichtwert-Anpassung im Detail kennen. Entscheidend ist, bei wichtigen Entscheidungen rechtzeitig innezuhalten und sich ein klares, gut begründetes Bild vom tatsächlichen Wert und seinen Einflussfaktoren zu verschaffen – als Grundlage für ruhige, gut abgestimmte Entscheidungen.