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Immobilienmakler – Fragen und Antworten

IHRE FRAGEN – EINFACH ERKLÄRT
VON IHREM IMMOBILIENMAKLER

Alles Wissenswerte zum Thema Verkauf

FRAGEN und ANTWORTEN FÜR VERKÄUFER

Kontaktieren Sie uns gerne persönlich, wenn Ihre Frage nicht beantwortet wird.

Jeden Tag erhalten wir viele Fragen rund um den Verkauf einer Immobilie. Die wichtigsten Fragen haben wir hier für Sie zusammengefasst und schon einmal grundsätzlich erklärt. Dennoch ist jede Immobilie einzigartig und es kommen Fragen auf, die hier nicht beantwortet werden. Daher würden wir uns freuen, wenn Sie diesbezüglich Kontakt mit uns aufnehmen würden – wir helfen Ihnen gerne!

Ihr Dr. OEBELS + partner TEAM!

Immobilienmakler Fragen und Antworten

Immobilien verkaufen – Häufige Fragen und Antworten

Es gibt mittlerweile eine Vielzahl von Internetseiten, mit denen Sie angeblich Ihre Immobilie schnell und einfach bewerten können. Doch aus der Praxis können wir sagen, dass das kaum möglich ist. Selbst bei einer vermieteten Kapitalanlage ist es nicht so einfach, denn es fließen eine Reihe von Faktoren in die Kaufpreisfindung ein: Wann wurden die Mieten zuletzt angehoben? Sind diese bereits ausgereizt? Wann wurde zuletzt investiert? Wieviel Geld ist noch zu investieren? Wird das Haus ordentlich geführt? Sind es befristetet Mietverträge (vor allem bei der Gewerbevermietung)? Wie präsentiert sich das Haus optisch? Wie ist die Mikrolage? Selbst in der gleichen Straße zeigt die eine Terrasse Richtung Süden und die andere Richtung Norden. Mal hört man die Straße, mal nicht. Ein professioneller Makler wie Dr. OEBELS + partner kann hier seine jahrelange Erfahrung einbringen und kennt auch den aktuellen Markt und die Nachfrage.

Grundsätzlich sind Sie der Eigentümer und dürfen Ihre Immobilie jederzeit veräußern. Allerdings müssen verschiedene steuerliche Aspekte berücksichtigt werden und die z.B. die Verträge, die Sie mit Ihrer Bank bei Ihrem Kredit vereinbart haben. Bei einer  selbst genutzten Immobilie sind Sie oftmals von einer Spekulationssteuer befreit, auch wenn Sie einen Gewinn beim Verkauf erzielen, der Verkaufspreis also höher ist als der Erstellungs- bzw. Ankaufspreis. Bei fremdvermieteten Immobilien müssen in der Regel zwischen Notartermin Kauf und Notartermin Verkauf mindestens 10 Jahre plus ein Tag liegen, sondern müssen Sie den Gewinn versteuern. Ihr Steuerberater und Rechtsanwalt für Immobilienrecht kann Sie hier beraten. Uns stehen kooperierende Rechtsberater zur Verfügung, so dass wir Ihnen diese Leistungen ebenfalls anbieten können.

Grundsätzlich und in der Regel trägt der Käufer alle Kosten des Verkaufs. Es gibt allerdings verschiedene Kosten, die gegebenenfalls auf den Verkäufer zukommen. So zum Beispiel, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft werden soll, bzw. bei selbst genutzten Immobilien innerhalb einer kürzeren Frist. Sie versteuern dann allerdings nicht den gesamten Kaufpreis, sondern den Gewinn, also die Differenz zwischen den nachweisliche investierten Kosten und dem Kaufpreis laut notariellem Kaufvertrag. Sollten Sie innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen wollen, sollten Sie Kontakt zu ihrem Steuerberater bzw. Rechtsbeistand aufnehmen. Uns stehen kooperierende Rechtsberater zur Verfügung, so dass wir Ihnen diese Leistungen ebenfalls anbieten können.

Nein, sondern lediglich der Gewinn, also die Differenz zwischen Ihren nachweislichen Investitionen in die Immobilie (Kaufpreis, plus aller weiterer Kosten und Investitionen, seitdem Sie die Immobilie halten) und dem notariell beurkundeten Kaufpreis. Diese Differenz erhöht dann Ihr Bruttoeinkommen, welches Sie entsprechend Ihrer Progression versteuern müssen. Sollten hier offene Fragen bestehen, sollten Sie Kontakt zu ihrem Steuerberater aufnehmen. Uns stehen kooperierende Rechtsberater zur Verfügung, so dass wir Ihnen diese Leistungen ebenfalls anbieten können.

Davon raten wir ganz dringend ab! Jede Urkunde, die Sie vorläufig erstellen, löst bereits die Gefahr einer Gewinnversteuerung aus, da es ja offensichtlich ist, dass Sie den beabsichtigten Verkauf bereits anbahnen. Mit dieser Tätigkeit geben Sie Ihre Vermietungsabsicht auf. Sie sollten also mit jeder Urkunde warten, bis tatsächlich die steuerlich vorgegebenen Fristen abgelaufen sind.

Ein Vorvertrag hätte nur Rechtsgültigkeit, wenn man diesen beim Notar beurkundet. Dies löst allerdings fast die gleichen Kosten aus, als wenn man einen echten notariellen Kaufvertrag beurkundet. Wenn man einen Vorvertrag nur zwischen den Parteien schriftlich verfasst, hat er keine Gültigkeit und selbst die Anzahlung hat dann keine Bedeutung, müsste im Rückabwicklungsfall auch zurückgezahlt werden. Wenn man sich 100% einig ist, sollte man also den Notar aufsuchen und einen rechtsgültigen Kaufvertrag aufsetzen und nicht einen Vorvertrag mit einer aufschiebenden Bedingung. Ein professioneller Makler würde immer von einem Vorvertrag abraten, der nur unnötig weitere Kosten verursacht oder eben keine rechtliche Bindung beinhaltet, da jeder Vertrag über eine Immobilie notariell beurkundet werden muss.

Neben einer eventuellen Versteuerung des Gewinns innerhalb der Spekulationsfrist kann z.B. eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, wenn Ihre laufenden Kredite noch nicht vollständig getilgt wurden bzw. die Zinsbindung noch läuft. Dazu nehmen Sie am besten Kontakt zu Ihrer finanzierenden Bank auf. Darüber hinaus kann es verschiedene laufende Verträge geben, die eine Vertragsstrafe mit sich bringen – beispielsweise in Anspruch genommene KfW-Mittel, Fördermittel vom Denkmalamt, Werklieferverträge oder die Förderung einer Photovoltaikanlage oder ähnliches. Ein Makler kennt diese Probleme und weist Sie rechtzeitig darauf hin, wenn Sie ihn umfassend informieren. Echte und wichtige Rechtssicherheit erhalten Sie über einen Rechtsanwalt für Immobilienrecht, wenn bei Ihnen Besonderheiten zu berücksichtigen sind. Uns stehen kooperierende Rechtsberater zur Verfügung, so dass wir Ihnen diese Leistungen ebenfalls anbieten können.

Ein Vorfälligkeitsentgelt fällt umso höher aus, je länger die Laufzeit des Darlehens zum Stichtag noch ist und je höher die Differenz zwischen dem vereinbarten Festzins mit der Bank, und je niedriger der aktuelle Marktzins ist. Die Berechnung zur Vorfälligkeitsentschädigung der Bank ist ein komplizierter Rechenvorgang – aus Restlaufzeit, damaligem Zinssatz, aktuellem Zinssatz, vereinbarten Sondertilgungen usw. Sie können jedoch jederzeit bei der finanzierenden Bank eine (in der Regel kostenpflichtige) Auskunft anfordern, wieviel Vorfälligkeitsentschädigung zum Stichtag anfallen würde. Dann haben Sie bereits einen ersten Hinweis und wissen, was auf Sie zukommt.

Es gibt Immobilieninvestoren, die besonders viel Wert auf eine Denkmal-Abschreibung legen, denn es hat verschiedene Vorteile. Allgemein liegt der Nachteil jedoch an dem Umfang der Eintragung in die Denkmalliste. Oft gilt der Schutz zum Beispiel nur für die Fassade. Sehr häufig sind auch historische Treppenhäuser oder antiker Bodenbelag im Eingangsbereich unter Schutz gestellt – Dinge, die auch ein zukünftiger Käufer an der Immobilie schätzt und sie deswegen kaufen möchte.

Sollten allerdings detailliertere Einschränkungen vorliegen und Teile unter Schutz gestellt sein, die nur sehr aufwändig zu beschaffen sind, könnte dies auch Nachteile für den Verkauf haben. Manchmal handelt es sich hierbei um besondere Fensterkonstruktionen oder Fassadenfarbe, aber nur im seltenen Fall geht es auch um die Zimmeraufteilung oder die Materialen des Wandaufbaus. Hin und wieder sind aber auch technische Geräte geschützt, die den Reiz des Denkmals ausmachen – ein antiker Ofen, eine Schmiede, eine Brunnenanlage usw. Diese Vor- und Nachteile gegeneinander abwägen und herauszustellen ist nicht einfach, aber wir beraten Sie hier gerne.

Am praktischsten ist es, wenn die gesamte Verkaufsabwicklung in eine Hand gelegt wird. Bis zu drei Erben, die sich einig sind, kann man noch relativ einig „an einen Tisch“ bringen, aber wenn es mehr Personen sind oder ein interner Streit besteht ist es am besten, wenn einer der Erben eine Verkaufsvollmacht erhält, sodass dieser als Stimme für die Erbengemeinschaft gegenüber Makler, Banken, Notar, Käufer usw. agieren kann. Ansonsten dient ein neutraler Makler dazu, zwischen den Erben zu vermitteln und das beste Ergebnis für alle Beteiligten zu erzielen. Der Verkauf für Erbengemeinschaften ist ein Schwerpunkt der Dr. OEBELS + partner GmbH.

Wenn alle finanziellen Ansprüche bereits geklärt sind und bekannt ist, wieviel Vorfälligkeitsentschädigung usw. zu zahlen ist, hilft ein neutraler Makler zwischen den beiden Eigentümern zu vermitteln und für beide das beste Ergebnis zu erzielen. Ein Makler steht in der Mitte und bewertet die Situation unemotional und objektiv, so dass beide Parteien ein gutes Gefühlt haben. Gerade in diesem Fall ist der Makler ein Garant für eine reibungslose Abwicklung. Der Verkauf im Scheidungsfall ist ein Schwerpunkt der Dr. OEBELS + partner. Wir helfen hier mit viel Fingerspitzengefühl und Marktkenntnis.

Da es sich bei einer Photovoltaikanlage um ein eigenständiges Gewerbe handelt, muss man diese separat betrachten. Beim Verkauf gibt es mehrere Möglichkeiten für Sie als Verkäufer:

1. Sie können die Anlage zu ihrer nächsten Immobilie mitnehmen und der alte Vertrag, für die Einspeisevergütung, läuft unter anderer Adresse weiter.

2. Sie können versuchen diese Anlage dem Käufer der Immobilie zum Zeitwert zu verkaufen – den Restwert kennt Ihr Steuerberater.

3. Sie können nur die Immobilie verkaufen und das Dach für Ihre Photovoltaikanlage zurück mieten – per notariellem Vertrag. Ihre Einspeisevergütung läuft einfach weiter.

Zusätzlich gibt es Investoren, die nur die Photovoltaikanlage erwerben und dann das Dach von ihrem Immobilienkäufer anmieten, um die Anlage weiterhin nutzen zu können. Auch diese Lösung muss notariell geregelt werden.

Bis zum 23. Dezember 2020 gab es keine einheitliche Regelung für die Maklerprovision in Deutschland. In der Regel wurden bundesweit 6% auf den Käufer und den Verkäufer unterschiedlich aufgeteilt, sodass in Nordrhein-Westfalen meist der Käufer und der Verkäufer jeweils 3,57% (inklusive aktueller Mehrwertsteuer) vom Kaufpreis zu zahlen hatten.

Seit dem 23. Dezember 2020 ist es bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern (auch mit eventuell unbedeutender Einliegerwohnung) – egal ob vermietet, bereits leerstehend oder selbst genutzt, gesetzliche Pflicht, dass der Käufer (als Nicht-Besteller) maximal so viel Provision zahlen muss wie der Verkäufer (wenn dieser Besteller, bzw. Auftraggeber des Maklers ist). Dies bedeutet, dass auch heute meist 3,57% vom Käufer und vom Verkäufer zu zahlen sind. Es hat sich dahingehend also nicht viel geändert.

Dr. OEBELS + partner findet individuelle Lösungen für jeden Verkauf. Sprechen Sie uns einfach an, wir erläutern Ihnen dann gerne unsere verschiedenen Provisionsmodelle, die so individuell sind wie Ihre Immobilie.

Ganz anders sieht es hingegen bei allen anderen Immobilien aus. So fallen folgende Immobilien nicht unter diese Regelung und die Provision ist frei vereinbar, sodass der Käufer auch häufig 4% oder 5% des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer zu zahlen hat: Pakete von Eigentumswohnungen, echte Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Wohn-/ Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien, Grundstücke, Spezialimmobilien usw. Am besten nehmen zu dem Immobilienmakler ihres Vertrauens Kontakt auf und lassen sich unverbindlich beraten.

Grundsätzlich erhält der Immobilienmakler nur dann seine Provision, wenn er erfolgreich vermittelt hat. In der Regel wird aber auch eine Aufwandsentschädigung vereinbart, für den Fall, in dem der Verkäufer die Verkaufsabsicht zurückzieht, weil z.B. ein Verwandter die Immobilie kauft. Da der Makler bis hier hin schon diverse Kosten hatte, ist es nur fair, dass man diesen Aufwand ersetzt. Aber Achtung: Sollte ein Käufer nur durch die Aktivitäten des Maklers auf die Immobilie aufmerksam geworden sein und hat danach direkt zum Eigentümer Kontakt aufgenommen, so sind beide auch nach Auftragsende noch immer voll provisionspflichtig, so wurde es bereits mehrmals gerichtlich entschieden. Da Makler und Eigentümer aber üblicherweise ein Vertrauensverhältnis verbindet, kommt es sehr selten zu diesem Fall.

Darüber hinaus erstattet der Eigentümer nach Auftragsende und ohne erfolgreichen Verkauf in der Regel die Kosten, die er gesondert beauftragt hat und die für ihn weiter nützlich sind, wie zum Beispiel für Flurkarte, Luftbilder, Auskünfte aus Bau- und Liegenschaftskataster oder ähnliches.

Oberflächlich betrachtet, scheint es eine gute Idee zu sein, dass sich beide Parteien die 3% Vermittlungsprovision sparen können. Doch wenn man sich die Details anschaut, steht dieses Honorar in einem sehr guten Verhältnis zum gebotenen Servicepaket. Denn man verkauft seine Immobilie in der Regel 1-2 mal im Leben und ist mit Haftungsrisiken, Prospektrisiken, Vertragsrisiken, korrekten Auskünften zu seiner Immobilie, zu Mängeln oder ggf. nicht genehmigten Bauteilen nicht vertraut.

Der Makler spart einem nicht nur viel Arbeit, Zeit und Ärger, sondern schützt einen vor juristischen Fehlern im Ablauf, sorgt für eine reibungslose Vermarktung und schützt darüber hinaus den Eigentümer / Verkäufer / Auftraggeber vor unüberlegten Handlungen, Immobilientouristen, Käufern, die die Immobilie gar nicht finanzieren können und mehr.

Das Hauptargument ist aber: Der Makler kann verhandeln. Eigentümer und Kaufinteressenten haben komplett gegenseitige Interessen. Hoher vs. niedriger Kaufpreis. Hierin steckt viel Emotionalität, welche einen Vermittler benötigt. Wie viele Privatverkäufe sind schon daran gescheitert, dass die Parteien einfach keine Einigkeit gefunden haben. Der Makler hat die Möglichkeit, als Vermittler beide Seiten zu einer optimalen Lösung zu führen – und das fast risikofrei!

Der Immobilienmakler kennt den Markt und weiß oft schon beim ersten Termin, wie er die Vermarktung durchführen wird – welche Zielgruppen, welcher Startpreis, was sollte man herausstellen und was zurückstellen bei der öffentlichen Vermarktung. Darüber hinaus sammelt er Tag für Tag Adressen von Käufern, die suchen. Er kennt die Suchprofile und kann diesen umgehend die Immobilie anbieten, auch und vor allem diskret, wenn dies vom Verkäufer gewünscht wird.

Oft sind Details, die dem Verkäufer wichtig sind, für den Käufer unwichtig, hinderlich oder sogar negativ besetzt. Der Makler kennt aus vielen Terminen in anderen Häusern – mit diesem oder anderen Kaufinteressenten, wie sie auf dieses oder jenes reagieren. Er filtert die Kaufinteressenten, bevor man sie ins Haus lässt. Unangenehme Zeitgenossen werden die nächste Immobilie gar nicht mehr zu Gesicht bekommen. Aber es gibt auch viele Fallstricke und der Makler übernimmt hier viele Funktionen für den Verkäufer. Auch umgekehrt hat der Käufer die Sicherheit, dass die Immobilie auf eine professionelle Art bewertet wurde, sodass der Käufer auch eine Finanzierung bei der Bank erhält. Es ist nicht hilfreich, wenn man einen so hohen Kaufpreis fordert, dass die Käufer bei der Bank die Finanzierung nicht bekommen, weil sie eine viel zu hohe Eigenkapitalsumme bereitstellen müssen. All dies verhindert ein professioneller Makler wie Dr. OEBELS + partner. Vertrauen Sie unserer Expertise und jahrelanger Erfahrung.

Neben allen im Grundbuch eingetragenen Eigentümern sollten vor allem die Bank sowie der Steuerberater in die Verkaufsüberlegungen involviert werden. Gibt es noch bestehende Rechtsstreitigkeiten, sollte ebenfalls ein Rechtsanwalt mit einbezogen werden. Ein professionell arbeitender, seriöser und solider Makler wird hier auf alle Fallstricke achten und den Verkäufer frühzeitig informieren, damit keine Fehler geschehen, die unnötig sind, wenn man sich frühzeitig informiert. Mieter sollen möglichst nicht durcheinen anstehenden Verkauf aufgeschreckt werden. Ein erfahrener Immobilienmakler wird sensibel und diskret damit umgehen, sodass die Mieter keine Bedenken haben müssen.

Es gibt sehr viele Immobilien, die gar keine Unterlagen in der Bauakte (durch Kriegswirren, Brände im Bauarchiv oder ähnliches) vorweisen oder nur unvollständige, bzw. längst nicht mehr aktuelle Bauunterlagen haben. Grundsätzlich ist ein Verkauf dann nur an einen Käufer möglich, der keine Bankfinanzierung benötigt oder nur einen so geringen Teil, dass die Bank keine Bauunterlagen sehen möchte. Zum überwiegenden Teil benötigen Immobilienkäufer aber zusätzlich ein normales Bankdarlehen und dafür benötigen die Banken vollständige Bauunterlagen. Der Immobilienmakler weiß, auf was es ankommt und was dringend für den Verkauf benötigt wird.

Darüber hinaus versucht der Makler den Eigentümer vor rechtlichen Konsequenzen zu schützen, wenn ggf. unrichtige Angaben bei der Vermarktung gemacht werden. Deswegen hat der seriöse, professionell arbeitende Makler auch Kontakte für verschiedene Gewerbe in seinem Netzwerk – unter anderem Architekten oder solche Personen, die ein neues Aufmaß der Immobilie erstellen können, die den aktuellen Stand der Grundrisse widerspiegeln. Häufig sind auch Umbauten und Anbauten vorgenommen, bzw. werden Teile der Immobilie genutzt, die beim Bauamt nicht bekannt sind. Hier können Sie mit dem Makler ihres Vertrauens die verschiedenen Möglichkeiten im persönlichen Gespräch mit den Eigentümern diskutieren.

Es gibt zwar Richtwerte, die man über eine ganze Stadt, einen Stadtbezirk oder Straßenzug legen kann, dennoch ist jedes Mehrfamilienhaus, jedes Wohn- und Geschäftshaus oder andere Renditeimmobilie völlig eigenständig zu betrachten. In der gleichen Straße zeigt das eine Haus mit den Balkonen Richtung Südwesten, das Haus gegenüber allerdings in Richtung Nordosten. Vom einem Gebäude hört man die Autobahn, vom anderen nicht.

Wenn es eine tolle Fassade hat und eine Immobilie im Top-Zustand, mit weiterhin gutem Vermietungspotential ist oder andere individuelle Vorteile hat, dann kann die Immobilie nebenan schon einige Maklerfaktoren (Jahresnettokaltmiete mal Faktor X) höher oder niedriger liegen. Reine Wohnimmobilien – also Mehrfamilienhäuser, erzielen in der Regel einen höheren Jahresfaktor, als wenn es einen größeren Gewerbefaktor hat. Bei reinen Gewerbeimmobilien (z. B. ein Supermarkt) ist es für Investoren oft „störend“, wenn es darüber Wohnungen gibt, da eine Umnutzung oder Erweiterung dann häufig schwieriger ist. Auch wenn das Grundstück klein ist, ist das bei reinen Wohnimmobilien positiv, da nicht so viel Pflegeaufwand betrieben werden muss, bei reinen Gewerbeimmobilien allerdings negativ, da weniger Erweiterungspotential vorhanden ist und z.B. weniger Parkplätze möglich sind.

Läuft ein Gewerbemietvertrag in kurzer Zeit aus, wird das von Investoren negativ gesehen – hier sind langfristige Mietverhältnisse erwünscht, während bei reinen Wohnimmobilien ein häufiger Mieterwechsel normal ist und wiederum für den Eigentümer eine Möglichkeit zur Aufwertung der Wohnungen bietet. Um eine genaue Zahl als marktgängigen Kaufpreis zu finden, prüft ein seriöser, erfahrener Immobilienmakler in Ruhe alle Unterlagen, den Ist-Zustand und das langfristige Potential. Man benötigt also möglichst viele Unterlagen, einen Eindruck vor Ort oder zumindest aussagekräftige Innenaufnahmen, wenn man die Mieter nicht stören möchte. Erst wenn der Makler sich ein Gesamtbild machen kann, wird er eine seriöse Preisspanne nennen können, zu der das Renditeobjekt am Markt platziert werden kann.