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Immobilienmakler – Fragen und Antworten

IHRE FRAGEN – EINFACH ERKLÄRT
VON IHREM IMMOBILIENMAKLER

Alles Wissenswerte zum Thema Verkauf

FRAGEN und ANTWORTEN FÜR VERKÄUFER

Kontaktieren Sie uns gerne persönlich, wenn Ihre Frage nicht beantwortet wird.

Jeden Tag erhalten wir viele Fragen rund um den Verkauf einer Immobilie. Die wichtigsten Fragen haben wir hier für Sie zusammengefasst und schon einmal grundsätzlich erklärt. Dennoch ist jede Immobilie einzigartig und es kommen Fragen auf, die hier nicht beantwortet werden. Daher würden wir uns freuen, wenn Sie diesbezüglich Kontakt mit uns aufnehmen würden – wir helfen Ihnen gerne!

Ihr Dr. OEBELS + partner Team

Immobilienmakler Fragen und Antworten

Immobilien verkaufen – Häufige Fragen und Antworten

Es gibt mittlerweile sehr viele Internetseiten, mit denen Sie Ihre Immobilie angeblich schnell und einfach bewerten können. Doch aus der tagtäglichen Praxis wissen wir, dass dies kaum möglich ist – ob Privatimmobilie oder Kapitalanlage, es fließt eine Vielzahl an Faktoren in die Kaufpreisfindung ein: Wie präsentiert sich das Haus optisch? Wie ist die Mikrolage? Selbst in der gleichen Straße zeigt die eine Terrasse Richtung Süden und die andere Richtung Norden. Mal hört man die Straße, mal nicht. Wann wurden Mieten zuletzt angehoben? Sind diese bereits ausgereizt? Wann wurde zuletzt investiert? Wie hoch ist der weitere Investitionsbedarf? Wird das Haus ordentlich geführt? Sind es befristete Mietverträge (vor allem bei der Gewerbevermietung)? Ein professioneller Makler wie Dr. OEBELS + partner kann hier seine jahrelange Erfahrung einbringen und kennt den aktuellen Markt und die Nachfragesituation perfekt.

Vor einem Hausverkauf stellt sich immer die Frage, ob man die sogenannte Spekulationssteuer zahlen muss. Hierbei geht es darum, ob die gesetzlich vorgeschriebene Spekulationsfrist eingehalten wurde – zwischen dem Kauf und dem Verkauf müssen nämlich mindestens 10 Jahre liegen. Diese Regelung greift jedoch nur bei fremd vermieteten Immobilien – die ausschließlich zum Zwecke der Vermietung, also als reine Kapitalanlage erworben und genutzt wurden. Die Höhe der Spekulationssteuer ist abhängig vom Einkommenssteuersatz des Verkäufers und dem Wertzuwachs der Immobilie.

Bei einer selbst genutzten Immobilie sind Sie oftmals von der Spekulationssteuer befreit, auch wenn Sie einen Gewinn beim Verkauf erzielen. Aber Achtung, auch im Falle der Eigennutzung gibt es eine kleine Frist/Zeitraum zu beachten: Sie sollten das Haus oder die Wohnung mindestens im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben.

Da wir Sie als Maklerunternehmen jedoch weder juristisch noch steuerlich beraten dürfen, empfehlen wir Ihnen die Abklärung durch Ihren Steuerberater.

Hier muss zunächst zwischen Käufer und Verkäufer unterschieden werden:

Immobilienankauf:
I.d.R. zahlt der Käufer die Beurkundungskosten des Notariats. Diese Kosten belaufen sich normalerweise auf ca. 1 – 1,5 % des vereinbarten Kaufpreises. Auch können an diesem Punkt noch Kosten für die Eintragung Ihrer Finanzierung fällig werden (die Höhe ist abhängig von Ihrer Finanzierungssumme).

Auch bei dem jeweiligen Amtsgericht entstehen weitere Kosten für die notwendigen Eintragungen im Grundbuch – diese werden mit ca. 0,5 % des Kaufpreises berechnet.

Die meist größte Position entsteht jedoch durch die Grunderwerbssteuer, welche das jeweilige Finanzamt erhebt. Die Besteuerung beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
Zuletzt fällt optional noch die entsprechend vereinbarte Maklercourtage an.

Immobilienverkauf:
Der Käufer zahlt zwar die Kosten der Beurkundung sowie die der Eintragungen in das Grundbuch – die Gebühren für die Löschung einer evtl. eingetragenen Grundschuld/Hypothek zahlt jedoch der Verkäufer selbst. Diese belaufen sich auf insgesamt ca. 0,2 % für die Aufwendungen des Notars und des Grundbuchamtes. Hinzukommen eventuelle Treuhandauflagen oder auch eine Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer Bank für die frühzeitige Kreditablösung.

Zu beachten sind zudem etwaige Wohn- oder Nießbrauchrechte – müssen/sollen diese gelöscht werden, fallen diese Kosten ebenso dem Verkäufer zur Last.

Weiterhin sind noch die steuerlichen Aspekte zu beachten (Spekulations-, Erbschafts- oder Schenkungssteuer).
Auch hier fällt zuletzt optional die entsprechend vereinbarte Maklercourtage an.

Gerne beraten wir Sie individuell zu Ihrer jeweiligen Situation und freuen uns sehr auf Ihren Anruf.

Es gibt Immobilieninvestoren, die besonders viel Wert auf eine Denkmal-Abschreibung legen, denn es hat verschiedene Vorteile. Allgemein liegt der Nachteil jedoch an dem Umfang der Eintragung in die Denkmalliste. Oft gilt der Schutz zum Beispiel nur für die Fassade. Sehr häufig sind auch historische Treppenhäuser oder antiker Bodenbelag im Eingangsbereich unter Schutz gestellt – Dinge, die auch ein zukünftiger Käufer an der Immobilie schätzt und sie deswegen kaufen möchte.

Sollten allerdings detailliertere Einschränkungen vorliegen und Teile unter Schutz gestellt sein, die nur sehr aufwändig zu beschaffen sind, könnte dies auch Nachteile für den Verkauf haben. Manchmal handelt es sich hierbei um besondere Fensterkonstruktionen oder Fassadenelemente, aber nur im seltenen Fall geht es auch um die Zimmeraufteilung oder die Materialien des Wandaufbaus. Hin und wieder sind aber auch technische Geräte geschützt, die den Reiz des Denkmals ausmachen – ein antiker Ofen, eine Schmiede, eine Brunnenanlage usw. Diese Vor- und Nachteile gegeneinander abwägen und herauszustellen ist nicht einfach, aber wir beraten Sie hier gerne.

Es gibt sehr viele Immobilien, die gar keine Unterlagen in der Bauakte (durch Kriegswirren, Brände im Bauarchiv oder ähnliches) vorweisen oder nur unvollständige, bzw. längst nicht mehr aktuelle Bauunterlagen haben. Grundsätzlich ist ein Verkauf dann nur an einen Käufer möglich, der keine Bankfinanzierung benötigt oder nur einen so geringen Teil finanziert, dass die Bank keine Bauunterlagen sehen möchte. Zum überwiegenden Teil benötigen Immobilienkäufer aber zusätzlich ein normales Bankdarlehen und dafür benötigen die Banken vollständige Bauunterlagen. Der Immobilienmakler weiß, auf was es ankommt, was dringend für den Verkauf benötigt wird und wie man an diese Unterlagen gelangt.

Darüber hinaus versucht der Makler den Eigentümer vor rechtlichen Konsequenzen beim Verkauf zu schützen, wenn ggf. die Gefahr besteht, dass Angaben nicht mehr aktuell/ korrekt sind. Daher hat der seriöse, professionell arbeitende Makler auch Kontakte für verschiedene Gewerbe in seinem Netzwerk – unter anderem Architekten oder solche Personen, die ein neues Aufmaß der Immobilie erstellen können, die den aktuellen Stand der Grundrisse widerspiegeln. Häufig sind auch Umbauten und Anbauten vorgenommen worden, bzw. werden Teile der Immobilie genutzt, die beim Bauamt nicht bekannt sind. Hier können Sie mit dem Makler Ihres Vertrauens die verschiedenen Möglichkeiten im persönlichen Gespräch mit den Eigentümern diskutieren.